De Zesde Staatshervorming in 2014 droeg de federale bevoegdheid over het woninghuurrecht over aan de gewesten. Het Vlaams Gewest werkte daarom het Vlaams Woninghuurdecreet uit. In het Zakboekje Woninghuurrecht Vlaams Gewest vindt u een praktisch en actueel overzicht van die Vlaamse huurwetgeving. We spraken auteur Tom Vandromme over het huurrecht in Vlaanderen en het Zakboekje.
Tom Vandromme: “Sinds de Zesde Staatshervorming is het woninghuurrecht een gewestelijke bevoegdheid geworden. Daarvan hebben de drie gewesten gebruik gemaakt om een eigen woninghuurrecht uit te werken. Voor het Vlaamse Gewest is dat het Vlaams Woninghuurdecreet geworden. Hoewel dit decreet zeker geen grote ommeslag inhoudt en zelfs continuïteit nastreeft, zijn er toch een aantal aspecten gewijzigd. Het was dus het ideale moment om alles nog eens mooi op een rijtje te zetten in een overzichtelijk boek: het Zakboekje Woninghuurrecht Vlaams Gewest.”
Het zakboekje combineert een juridische bespreking met een praktische benadering van huurovereenkomsten voor woningen en is dus een nuttig instrument voor advocaten, rechters, vastgoedmakelaars, huurders en verhuurders en hulpverleners.
Voor welke lezers is dit boek bedoeld?
Vandromme: “Het zakboekje kan nuttig gebruikt worden door iedereen die bezig is met woninghuurrecht. In de eerste plaats denk ik dan aan advocaten en (vrede)rechters, zowel de huurspecialisten als de generalisten. Maar het doelpubliek is veel ruimer: ook vastgoedmakelaars, gemeentelijke ambtenaren van het woonloket, medewerkers bij de huisvestingsdienst van hogescholen en universiteiten, maatschappelijk assistenten … Kortom: iedereen die in contact komt met huren of verhuren. Het zakboekje is een juridisch werk, maar er is ook veel aandacht besteed aan een vlotte leesbaarheid, dus ook niet-juristen zullen er hun weg in vinden.”
Wat zijn de troeven van het Zakboekje?
Vandromme: “Bij het schrijven van het zakboekje ben ik vertrokken vanuit de praktijk: met welke vragen worden huurders en verhuurders en hun adviesverleners geconfronteerd? Het zakboekje heeft dus een logische opbouw en volgt de levensloop van een woninghuurovereenkomst: de tehuurstelling, het sluiten van de huurovereenkomst, de loop van de huurovereenkomst en de beëindiging ervan.
Die regels worden eigenlijk driemaal overlopen: een eerste keer voor huurovereenkomsten voor de hoofdverblijfplaats van de huurder, nadien voor huurovereenkomsten voor studenten en tot slot voor huurovereenkomsten voor andere woningen (bijvoorbeeld tweede verblijven). Een andere troef is volgens mij dat telkens zowel het oude regime van voor de regionalisering als het nieuwe regime onder het Vlaams Woninghuurdecreet worden besproken. De oude regelgeving blijft immers van toepassing op huurovereenkomsten van voor 2019. Voor de praktijk blijft dat oude regime dus nog een hele tijd relevant.”
“Het zakboekje heeft een praktisch opzet en logische opbouw en volgt de levensloop van een woninghuurovereenkomst: de tehuurstelling, het sluiten van de huurovereenkomst, de loop van de huurovereenkomst en de beëindiging ervan.”
Wanneer en waarom is het huurrecht van het federale naar het regionale niveau verschoven?
Vandromme: “De bevoegdheid voor het huurrecht voor woningen is overgedragen naar de gewesten door de Zesde Staatshervorming in 2014. Maar al veel eerder werd er over gesproken. Dat komt doordat de bevoegdheid huisvesting al in 1980 was overgedragen aan de gewesten. De gewesten konden dus al lang maatregelen rond woonbeleid uitwerken: zij konden minimale kwaliteitsnormen opleggen, huurpremies en renovatiepremies geven en sociale woonleningen toekennen. Ook het sociale huurrecht viel al onder de bevoegdheid van de gewesten. Het private huurrecht bleef echter een federale bevoegdheid. Dat leidde ertoe dat het in de praktijk moeilijk was om een eenvormig beleid te voeren: de private huurmarkt vormt immers een belangrijk onderdeel van de woningmarkt, maar de bevoegdheid daarover was versnipperd tussen de federale overheid en gewesten. De kritiek daarop groeide en in 2011 stond - na de langste regeringsvorming ooit - de regionalisering van het woninghuurrecht in het federale regeringsakkoord van de regering Di Rupo (het zogenaamde Vlinderakkoord).”
"De private huurmarkt vormt een belangrijk onderdeel van de huurmarkt, maar voorheen was de bevoegdheid daarover versnipperd tussen de federale overheid en de gewesten. Een eenvormig beleid voeren, was dus moeilijk.”
Zijn er gevallen waarin de federale en Vlaamse wetgevingen naast elkaar van toepassing zijn?
Vandromme: “Het Vlaams Woninghuurdecreet bevat de nieuwe regelgeving, maar dat decreet is niet van toepassing op schriftelijke huurovereenkomst van vóór 2019. Die huurovereenkomsten zijn nog gesloten onder de oude regelgeving en de decreetgever wou het regelgevend kader waarbinnen die huurovereenkomst waren gesloten, van toepassing laten. Vanaf 1 januari 2019 zijn dan de nieuwe regels van toepassing voor nieuwe huurovereenkomsten en op alle mondelinge huurovereenkomsten. De datum van de schriftelijke huurovereenkomst bepaalt dus welk regime erop van toepassing is. Daarvoor moet worden gekeken naar de ondertekening van de huurovereenkomst, niet naar de inwerkingtreding ervan. Op één huurovereenkomst is dus altijd ofwel de oude regeling, ofwel de nieuwe regeling van toepassing. Maar als een eigenaar van een appartementsgebouw met drie appartementen bijvoorbeeld huurovereenkomsten heeft gesloten op 15 november 2018, 20 december 2019 en 13 maart 2020, zal hij wel rekening moeten houden met beide regimes en zullen de twee meest recente huurovereenkomsten onder het nieuwe regime vallen.”
Wat zijn specifieke aandachtspunten voor practici rond de nieuwe wetgeving?
Vandromme: “Zoals al gezegd heeft de Vlaamse decreetgever niet voor revolutie gekozen. De uitgangspunten van de federale wetgeving waren ook de uitgangspunten van de decreetgever. Wel werden de regels op bepaalde specifieke vlakken aangepast. Deze aanpassingen waren zowel in het voordeel van de huurder als in het voordeel van de verhuurder. Daarmee wou de decreetgever het moeilijke evenwicht tussen de belangen van de huurders en de belangen van de verhuurders niet uit balans brengen.
Bij de huurovereenkomsten voor de hoofdverblijfplaats van de huurder is de belangrijkste wijziging - en ook de meest besproken - zonder twijfel de verhoging van de maximale huurwaarborg naar drie maanden huur, ook wanneer de huurwaarborg op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder wordt gestort. Maar er zijn ook andere wijzigingen: zo kan een huurovereenkomst van korte duur (drie jaar of minder) steeds worden opgezegd door de huurder, maar niet door de verhuurder. Huurovereenkomsten van negen jaar kunnen dan weer niet worden opgezegd voor bewoning door familieleden van de verhuurder in de eerste drie jaar, terwijl na de eerste drie jaar de verhuurder wel op ieder tijdstip de huurovereenkomst kan opzeggen wegens grondige verbouwingen.
Daarnaast voert het Vlaams Woninghuurdecreet ook een nieuw huurregime toe: het studentenhuurrecht. Om studenten op kot een minimale bescherming te bieden werden een aantal regels uitgewerkt die dwingend zijn. Het kader is nog wel niet zo omvangrijk als voor huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaatsen.”
Kunt u iets vertellen over uw eigen rol bij de totstandkoming van de regionale huurwetgeving?
Vandromme: “Na de regionalisering van het woninghuurrecht voerde de Universiteit Antwerpen een grondige evaluatie van de federale Woninghuurwet uit. Nadien kreeg ik de opdracht om namens het Vlaamse Gewest het ontwerp van nieuw Vlaams Woninghuurdecreet uit te werken. Dat ontwerp werd uitgewerkt op basis van de verbeterpunten die voortkwamen uit de evaluatie, maar ook op basis van de politieke keuzes van de toenmalige Vlaamse Regering. Daarnaast moest ik zoals gezegd ook een luik rond studentenhuur toevoegen aan het Vlaams Woninghuurdecreet. Tijdens het hele totstandkomingstraject van het Vlaams Woninghuurdecreet overlegde ik intensief met de stakeholders, zowel langs huurders- als langs verhuurderszijde, zodat er als resultaat een evenwichtig ontwerp van Vlaams Woninghuurdecreet tot stand kwam. Dat ontwerp diende de Vlaamse Regering vervolgens in het Vlaams Parlement in. Bij het Vlaams Woninghuurdecreet horen ook twee uitvoeringsbesluiten: ook die maakte ik in nauw overleg met de stakeholders op.”
Tom Vandromme studeerde rechten aan de Universiteit Antwerpen, waar hij in juni 2018 ook de doctorstitel behaalde. Hij is senior adviseur wonen bij de Vlaamse Overheid, waar hij onder meer verantwoordelijk was voor de uitwerking van het Vlaams Woninghuurdecreet. Sinds 2011 is hij ook verbonden aan de Universiteit Antwerpen als onderzoeker. Hij is lid van de redactieraad van het Rechtskundig Weekblad en publiceert vooral over private en sociale huur, woningkwaliteit, ruimtelijke ordening, strafrecht en aanverwante thema's.
Jaarlijks worden in het Vlaamse Gewest ongeveer 90.000 huurovereenkomsten gesloten, waarvan een groot deel betrekking heeft op woningen (hoofdverblijfplaatsen, tweede verblijfplaatsen, studentenverblijven …). Het Zakboekje Woninghuurrecht Vlaams Gewest biedt een helder gestructureerd en actueel overzicht van het regelgevend kader dat op deze huurovereenkomsten van toepassing is. Centraal in dit zakboekje staat het Vlaams Woninghuurdecreet, maar ook de uitvoeringsbesluiten en het Burgerlijk Wetboek zijn relevant.
Het zakboekje combineert een juridische bespreking met een praktische benadering van huurovereenkomsten voor woningen en is dus een nuttig instrument voor advocaten, rechters, vastgoedmakelaars, huurders en verhuurders en hulpverleners.
Het zakboekje combineert een juridische bespreking met een praktische benadering van huurovereenkomsten voor woningen en is dus een nuttig instrument voor advocaten, rechters, vastgoedmakelaars, huurders en verhuurders en hulpverleners.