1 september 2021 was een historische dag in de wereld van het goederenrecht. Liefst twee eeuwen na de lancering van het napoleontisch wetboek treedt de nieuwe wet van 4 februari 2020 dan immers officieel in werking. Een man die alles weet over die nieuwe regelgeving is Prof. Dr. Vincent Sagaert. In opdracht van minister van Justitie Koen Geens lag hij samen met zijn Franstalige collega Pascale Lecocq aan de grondslag van het ontwerp. Als auteur van het gloednieuwe boek Goederenrecht wijdt hij ons graag in in wat deze nieuwe wetgeving precies zo uniek maakt en welke rol het boek kan spelen voor het omzetten van de wetten naar de praktijk.
Wat is het goederenrecht en in welke mate verschilt de nieuwe wetgeving en dus het nieuwe boek van de vorige editie uit 2014?
Vincent Sagaert: “Het goederenrecht is de rechtstak die handelt over zakelijk recht. Dat wil zeggen alles wat eigendom, vruchtgebruik, erfpacht, opstal, erfdienstbaarheden en burenhinder aangaat. De niet meer zo jonge lezers gaan dat wellicht beter kennen onder de noemer zakenrecht.
De nieuwe wet van 4 februari 2020 treedt in werking op 1 september 2021 en vervangt eigenlijk het vroegere goederenrecht volledig. Als ik spreek over het vroegere goederenrecht, dan mag je dat letterlijk nemen, want dat was nog het goederenrecht uit 1804. De wettelijke regels rond het zakenrecht dateerden nog uit het napoleontisch wetboek en waren eigenlijk sinds 1804 ongewijzigd gebleven op één uitzondering na, zijnde de appartementsmede-eigendom.
Het was dus heel erg nuttig om dat te moderniseren, wat mijn collega Lecocq en ikzelf aldus gedaan hebben.
Dat is ook wat in het nieuwe boek Goederenrecht uit de reeks Beginselen van Belgisch Privaatrecht vertaald wordt en waarin we voor het eerst een omvattende bespreking geven van dat volledige nieuwe wettelijk kader rond het zakelijk recht.”
Dit boek biedt een systematisch en vernieuwend overzicht van de klassieke leerstukken in het goederenrecht: vermogen, goederen, eigendom, vruchtgebruik, erfdienstbaarheden, erfpacht, opstal, ontstaan van zakelijke rechten, overdracht van zakelijke rechten en uitdoving ervan.
"In het nieuwe boek geven we voor het eerst een omvattende bespreking van het volledige nieuwe wettelijk kader rond het zakelijk recht."
Welke mogelijkheden biedt deze nieuwe editie voor de praktijk?
Vincent Sagaert: “Ik zei dat het goederenrecht volledig hernieuwd is, maar dat betekent uiteraard niet dat er een copernicaanse revolutie gecreëerd is. Op heel vele vlakken zijn de regels eigenlijk de verankering in de wet van wat de rechtsspraak al had beslist over die twee eeuwen die ons van het oude wetboek scheiden.
Toch zijn er een aantal belangrijke innovaties in de nieuwe wet, bijvoorbeeld als het gaat over vastgoedrecht. 80% van het goederenrecht is eigenlijk vastgoedrecht. Op het vlak van overheidsvastgoed belicht ik graag een innovatieve regel die stelt dat openbaar domein nu wel mag bezwaard worden met persoonlijke rechten of zakelijke rechten, mag verhuurd worden, in erfpacht of opstal gegeven en dergelijke meer, voor zover het verenigbaar is met de openbare bestemming van dat openbaar domein. Dat is een heel belangrijke nieuwe regel die het openbaar domein binnentrekt in het vermogensrecht.
“Vroeger werd de grond gezien in het platte vlak in zijn twee dimensies. Voortaan wordt het vastgoed echt gezien in zijn drie dimensies, waarbij ook de hoogte en de diepte en de ruimte boven en onder de grond mogelijk benut en ontwikkeld kan worden.”
Een tweede voorbeeld gaat over de manier waarop we aankijken tegenover grond- en vastgoedontwikkeling. Vroeger werd de grond gezien in het platte vlak in zijn twee dimensies, namelijk de lengte en de breedte. Voortaan wordt het vastgoed echt gezien in zijn drie dimensies, waarbij ook de hoogte en de diepte en de ruimte boven en onder de grond mogelijk benut en ontwikkeld kan worden. Dit heeft belangrijke repercussies ecologisch en economisch gezien.
Daarnaast haal ik ook graag de burenhinderleer aan. Burenrelaties zijn een maatschappelijk gezien heel belangrijk fenomeen. Deze liggen in ons dichtbebouwde Vlaanderen vaak ook gevoelig, omdat buren vaak soms letterlijk boven en onder elkaar wonen in appartementsgebouwen. In een mensenleven kies je velen met wie je een relatie opbouwt, maar sommigen ook niet, en daar vallen buren onder. De nieuwe wet bevat een afzonderlijke titel burenrelaties waarbij we verschillende elementen van die burenverhoudingen samengebracht hebben. Erfdienstbaarheden zijn daar een voorbeeld van, alsook de afsluitingen die bestaan tussen percelen. Daarnaast kennen we de voorbeelden allemaal van bomen, dieren of muziek die hinder in een bepaalde buurt veroorzaken. Die regels werden voor het eerst in een wet gegoten, wat een belangrijke mate van rechtszekerheid voor de praktijk creëert.“
Duurzaamheid is al enkele jaren een trend binnen de sector. Hoe draagt het boek bij tot de verduurzaming van de vastgoedsector?
Vincent Sagaert: “Duurzaamheid heeft naast de algehele maatschappij ook de vastgoedsector en -ontwikkeling erg in zijn greep. Dat creëert nieuwe opportuniteiten en mogelijkheden, bijvoorbeeld als het gaat om circulair bouwen. In het boek gaan we in op de mogelijkheden en beperkingen die bestaan rond circulair vastgoed waarbij materialen hergebruikt of gerecycleerd worden en smart buildings een rol spelen. We willen allemaal graag dat gebouwen circulair gemaakt worden, maar toch mag dat niet ten koste gaan van de transparantie wie eigenaar is van welk onderdeel van een gebouw. Die evenwichtsoefening wordt in het boek erg besproken.
“We willen allemaal graag dat gebouwen circulair gemaakt worden, maar toch mag dat niet ten koste gaan van de transparantie wie eigenaar is van welk onderdeel van een gebouw."
Een ander voorbeeld vinden we terug in de burenruzies. Het is belangrijk dat iemand die het slachtoffer wordt van een hond die te veel blaft, een haan die te luid kraait of een naastgelegen fabriek die te veel uitstoot, kan reageren en misschien nog wel belangrijker kan ageren voor hij of zij zich de hinder realiseert. Ook dat is een element van duurzaamheid. Daartoe creëert de nieuwe wet de heel nieuwe mogelijkheid om een preventieve vordering in te stellen tegen zware vormen van burenhinder. Wanneer er een probleem zou kunnen ontstaan op het vlak van gezondheid of hygiëne, dan kan men zo’n vordering instellen nog voor hij of zij zich de hinder echt realiseert. Dat is eveneens werken aan duurzaamheid, dat er niet wordt gewacht tot wanneer het te laat is.
Ook de remedies op het vlak van de beplantingen zoals beschreven in het wetboek van 1886 illustreren dit. Iedereen kent het fenomeen wel van bomen of planten van de buren die veel schaduw afwerpen of die te dicht bij de scheidingslijn staan. In zo’n geval is het natuurlijk cruciaal dat er goede remedies bestaan, maar ook dat we aandacht hebben voor groen en het feit dat niet om het even welke boom kan gerooid worden omdat hij te veel schaduw afwerpt. Dat evenwicht moet men proberen te vinden. In de nieuwe wetgeving staan voor het eerst regels die van bij het begin zekerheid verlenen aan de eigenaars, dewelke we ook bespreken in het boek.
Tot slot besteedt de nieuwe regelgeving ook aandacht aan de manier waarop de ondergrond geëxploiteerd kan worden, waarbij stapelen vanaf nu mogelijk is. De grond zo optimaal mogelijk gebruiken is daarbij het doel, zodat we de schaarse, vrije en groene ruimte die we nog hebben ten volle kunnen benuttigen.”
Grond wordt steeds vaker een schaarser goed, terwijl we elk jaar opnieuw met meer mensen zijn. Daardoor zien we dat bouwvolumes vaker boven en onder elkaar geplaatst worden. Ziet u deze trend ook vertaald in het boek?
Vincent Sagaert: “Ja, absoluut. De stapeling van bouwvolumes boven en onder elkaar is, zoals ik al zei, een van de belangrijke pijlers in het nieuwe vastgoedrecht. De praktijk sukkelde daar heel erg mee. Dat uitte zich dan vaak in opstalrechten, maar die dateerden uit 1824 uit de tijd van Willem van Oranje en waren nog in het Oudnederlands geschreven. Hoewel die wet een belangrijke rol heeft binnen vastgoedontwikkeling, heeft het ook zijn beperkingen. Het liet bijvoorbeeld geen echte volume-eigendom toe. Anderen werkten dan weer met appartementsmede-eigendom, gemene delen en gemeenschappelijke ruimtes. Het nadeel daaraan is de geringe contractsvrijheid.
“In de nieuwe wet wordt voor het eerst een echt equivalent geboden voor volume-eigendom buiten de appartementsmede-eigendom om."
In de nieuwe wet wordt voor het eerst een echt equivalent geboden voor volume-eigendom buiten de appartementsmede-eigendom om. Eeuwigdurende opstalrechten en volumes met een verschillende bestemming boven en onder elkaar worden zo gefaciliteerd. Dit maakt het bijgevolg mogelijk dat pakweg een ondergrondse parking toebehoort aan eigenaar X, daarboven een winkelcentrum aan Y en nog hoger een appartementsblok aan Z. Het meervoudig grondgebruik heeft op dat gebied een echte hinkstapsprong gemaakt, om de woorden van minister Geens te parafraseren, waarbij we twee eeuwen ineens hebben overbrugd.”
Ziet u andere takken van rechtspleging in de toekomst inhaken op deze nieuwe editie?
Vincent Sagaert: “Andere rechtstakken zullen moeten volgen in die ontwikkelingen van het goederenrecht. Het eigendomsrecht is een van de pijlers of steunpilaren van het privaatrecht in zijn algemeenheid. Er zullen belendende domeinen zijn die de ontwikkelingen gaan volgen, bijvoorbeeld het contractrecht of verbintenisrecht. Ook die worden in het kader van de hercodificatie van het burgerlijk recht onder handen genomen. Het is de stellige hoop dat daar nieuwe wetgeving zal komen die in dezelfde lijnen ligt als het goederenrecht. Er is trouwens op voorhand ook veel overleg geweest zodat dat soort zaken op elkaar konden afgestemd worden.
Ook andere domeinen gaan moeten volgen, waaronder de hypothecaire publiciteit van zakelijk recht. Daar zal die hoogte en diepte, die derde dimensie van grondeigendom een belangrijke rol spelen.
Het omgevingsrecht en administratief recht krijgt tevens een nieuwe dimensie door wat we daarnet al aanraakten met het openbaar domein en overheidsvastgoed dat steeds meer binnengetrokken wordt binnen het vermogensrecht en het verkavelen van volumes in de hoogte en diepte.
Er zijn bijgevolg veel beledende percelen waar het nieuwe goederenrecht nieuwe uitdagingen creëert. Maar die uitdagingen zorgen dan weer voor opportuniteiten. Ik hoop dat ook die andere actoren daarin zullen meestappen.”
“Er zijn veel beledende percelen waar het nieuwe goederenrecht nieuwe uitdagingen creëert. Maar die uitdagingen zorgen dan weer voor opportuniteiten. Ik hoop dat ook die andere actoren daarin zullen meestappen.”
Laatste vraag: voor wie kan dit boek nuttig zijn?
Vincent Sagaert: “Ik denk en hoop dat dit boek iets zal bijdragen voor iedereen die actief is in de vastgoedpraktijk. De ambitie is dat zij in dit boek een nuttig werkinstrument vinden.
Andere sectoren waar ik aan denk, zijn sectoren die bijgedragen hebben aan de nieuwe wet. Collega Decocq en ikzelf hebben dan wel de pen mogen vasthouden, maar hebben daarvoor de inbreng gehad van velen, bijvoorbeeld het notariaat, onder de vorm van de Koninklijke Federatie voor het Belgisch Notariaat, gehad. Met hen hebben we eigenlijk voortdurend gespard tijdens de totstandkoming van de nieuwe wet. Ik hoop dat dit boek ook voor dat notariaat handig zal blijken.
De advocatuur is natuurlijk eveneens een belangrijke actor in het vastgoedrecht. Ik denk dat het boek dus ook de confraters aanbelangt.
Daarnaast kijk ik ook naar landmeters, die mee dienen te zijn met de nieuwe regels op het vlak van de afpaling en het bepalen van de perceelsgrenzen.
Met vastgoedmakelaars en syndici hebben we ten slotte heel goed samengewerkt voor de totstandkoming van het nieuwe appartementsrecht, dat in werking getreden is in 2019 en wat nu in de regels van het nieuwe burgerlijk wetboek mee opgenomen is. Het hoofdstuk rond appartementsrecht dat serieus uitgebreid is, is zeker boeiende materie voor hen.
Dat we voor ieder van hen een handige tool voor de praktijk hebben kunnen samenstellen, is mijn bescheiden, maar desalnietemin uitgesproken ambitie.”
Prof Dr. Vincent Sagaert
Prof. Dr. Vincent Sagaert is auteur van het boek Goederenrecht uit de reeks Beginselen van Belgisch Privaatrecht. Hij is tevens hoogleraar aan de KU Leuven en KULAK en advocaat in het kantoor Eubelius waar hij zich toelegt op vastgoedrecht.
De laatste vijf jaar heeft hij samen met zijn Franstalige collega Pascale Lecocq in opdracht van minister van Justitie Koen Geens mogen werken aan een wetsontwerp tot hervorming van het goederenrecht. Het is dat wetsontwerp dat het voorstel geworden is en dat nu in werking treedt op 1 september 2021.
Dit boek is gelet op de zeer ingrijpende wijzigingen veel meer dan een nieuwe editie, het is eigenlijk een nieuw boek. Het werk combineert theorie met praktijkgerichte casussen. Het kadert het goederenrecht in het verbintenissenrecht, contractenrecht, zekerhedenrecht, administratief recht, mensenrechten, fiscaal recht, enz. Voor de praktijk van het vastgoedrecht en vermogensrecht is dit een niet te missen standaardwerk.
Dit boek biedt een systematisch en vernieuwend overzicht van de klassieke leerstukken in het goederenrecht: vermogen, goederen, eigendom, vruchtgebruik, erfdienstbaarheden, erfpacht, opstal, ontstaan van zakelijke rechten, overdracht van zakelijke rechten en uitdoving ervan.